Autor: Fernando Augusto Zito
Data de produção: 12/10/2024
O advento do síndico profissional no cenário da administração condominial trouxe consigo uma série de inovações e desafios jurídicos. Esta figura, que ganhou destaque com o Código Civil de 2002, abriu novas possibilidades para a gestão de condomínios, permitindo que pessoas não proprietárias assumissem essa importante função. A mudança legislativa, ao afirmar que o síndico “poderá não ser condômino”, criou um terreno fértil para o surgimento de profissionais especializados na administração condominial.
Essa evolução na gestão condominial levantou questões importantes sobre a natureza jurídica da relação entre o síndico profissional e o condomínio. Embora alguns defendam a necessidade de um contrato formal para regular essa relação, é importante ressaltar que o vínculo obrigacional do síndico com o condomínio é estabelecido primariamente pela assembleia geral de condôminos que o elege. A eleição é um procedimento formal e solene, exigido por lei, que legitima o exercício regular da sindicatura.
Nesse contexto, o contrato, embora possa trazer maior segurança às relações jurídicas, não é um requisito obrigatório. As obrigações do síndico estão delineadas nas competências legais previstas no Código Civil, na convenção do condomínio e nas decisões da assembleia geral. A ata de eleição pode incluir deveres adicionais, como horários de atendimento e remuneração, tornando o contrato formal, em muitos casos, dispensável.
No entanto, é fundamental reconhecer que, independentemente da existência de um contrato formal, o síndico profissional assume o papel de prestador de serviços sui generis. Essa caracterização implica na aplicação direta das normas do Direito do Consumidor à relação entre o síndico profissional e o condomínio. Nessa dinâmica, o condomínio se posiciona como consumidor, enquanto o síndico profissional, seja pessoa física ou jurídica, atua como prestador de serviços.
A formalização de um contrato, embora não obrigatória, pode trazer vantagens para ambas as partes. Para o síndico, pode significar a garantia de direitos adicionais, como demonstrado em decisões judiciais que reconheceram a validade de cláusulas contratuais específicas, como multas por rescisão antecipada.
APELAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. SÍNDICO PROFISSIONAL ELEITO EM ASSEMBLEIA DE INSTALAÇÃO DE CONDOMÍNIO. ATO PLENAMENTE LEGAL E VÁLIDO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS COMPROVADA. RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO COM VIGÊNCIA DE DOIS ANOS. SITUAÇÃO CONTRATUAL QUE IMPÕE O PAGAMENTO DE MULTA EQUIVALENTE A TRÊS PARCELAS CORRESPONDENTES AOS HONORÁRIOS MENSAIS. DEVER DE PAGAR. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MODIFICADA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
No caso em julgamento, o autor foi eleito síndico profissional para exercer os poderes que lhe foram confiados de administração perante o Condomínio-réu em assembleia de sua instalação. Em manifestação contratual escrita, as partes litigantes estabeleceram que, havendo rescisão antecipada por qualquer hipótese será devido, em favor do contratado (ora apelante), multa contratual equivalente a três parcelas do valor mensal do honorário, que será pago em parcela única em até 5 (cinco) dias a contar da rescisão. Com força vinculante direta, é verdade que esta manifestação de vontade não constou na ata de instalação do Condomínio; todavia, o contrato, mais o aditivo devidamente assinado pelos demais membros do corpo diretivo, tem inflexível comando objetivo de estabelecer a sanção contratual pela rescisão antecipada, não havendo como afastar o dever de quitação. Outro valor correspondente a horas trabalhadas foi pleiteado pelo autor, mas esta remuneração a que alega fazer jus receber não foi efetivamente comprovada nos termos pretendidos.
(TJ-SP – AC: 10042636020198260271 SP 1004263-60.2019.8.26.0271, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 07/10/2020, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/10/2020)
Para o condomínio, o contrato pode estabelecer obrigações mais claras e específicas do síndico.
É importante ressaltar que, mesmo na ausência de um contrato formal, a relação entre síndico profissional e condomínio é regida pelas normas do Direito do Consumidor. Isso ocorre porque estão presentes os elementos característicos de uma relação de consumo: o síndico como fornecedor de serviços e o condomínio como consumidor.
Concluindo, podemos afirmar que o síndico profissional, uma vez eleito e empossado, assume simultaneamente um cargo eletivo de natureza privada e a condição de prestador de serviços. O condomínio, por sua vez, se posiciona como consumidor nessa relação. A incidência das normas consumeristas é clara, dado que estão presentes os requisitos elementares da relação de consumo. Embora o contrato formal possa ampliar direitos e deveres de ambas as partes, é a eleição que legitima o síndico profissional como gestor condominial, sendo ele regulado primariamente pelas normas de direito condominial presentes na legislação civil e nas regras internas do condomínio edilício.
Este artigo não reflete, necessariamente, a opinião da AASP .
Fernando Augusto Zito
Minibio: Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Condominial; Pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários pela Damásio Educacional; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Membro da Comissão de Condomínios do Ibradim, Palestrante especializado no tema Direito Condominial; Colunista dos sites especializados Sindiconet, Sindiconews, Expresso Condomínio, Condomínio em Foco e das revistas “Em Condomínios” e ”Viva o Condomínio”.